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Aug 30, 2023

Transformer les centres commerciaux en quartiers

Par Patrick J. Kiger 27 février 2023 Des immeubles d'appartements s'élevant

Par Patrick J. Kiger

27 février 2023

Des immeubles d'appartements s'élevant dans les parkings des centres commerciaux au réaménagement de sites de centres commerciaux morts en tant que logements, les conversions de commerces de détail en logements sont une tendance à la hausse.

Dans la région de Pentagon City, dans le comté d'Arlington, en Virginie, le Pentagon Center n'est pas seulement un endroit où les gens peuvent parcourir les gadgets électroniques chez Best Buy, obtenir des offres sur les vêtements chez Nordstrom Rack and Marshalls, ou s'approvisionner en tout, des serviettes en papier aux balles de golf chez Costco. Ils peuvent en fait vivre juste à côté de leurs magasins préférés dans le Witmer, un immeuble d'appartements de luxe de 26 étages et 440 unités qui domine le complexe. Il est équipé d'un centre de remise en forme ultramoderne, d'une piscine sur le toit et d'autres équipements haut de gamme. Il offre en outre la commodité d'un emplacement à proximité du centre-ville de Washington, DC et du siège social d'Amazon sur la côte est.

Lorsque le Witmer a ouvert ses portes en 2019, "nous avons loué environ six à huit mois", explique Geoff Glazer, vice-président senior de Kimco Realty, un propriétaire-exploitant national de centres commerciaux. "C'était fou de voir ça arriver."

Le succès de l'immeuble est de bon augure pour le Milton, un immeuble résidentiel curviligne de 11 étages et 253 unités qui est presque terminé de l'autre côté du complexe. "Nous pensons en faire un troisième", déclare Abbey Oklak, directeur du réaménagement multifamilial de Kimco.

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Ci-dessus et ci-dessous : Projets résidentiels Kimco, le Witmer et le Milton, à Arlington, Virginie, une banlieue de Washington, DC

Les projets Witmer, Milton et résidentiels intercalaires que Kimco a développés en Pennsylvanie, au Texas et ailleurs illustrent une tendance qui prend de l'ampleur à travers le pays. Les conversions de commerce de détail en résidentiel vont des immeubles d'appartements qui surgissent dans ce qui étaient autrefois des parkings de centres commerciaux ou les anciens sites de magasins à grande surface fermés, à des "grattages" partiels ou complets dans lesquels les centres commerciaux et les centres commerciaux sont démolis et remplacés par des communautés à usage mixte avec de nombreux logements.

À une époque où le commerce physique fait face à une concurrence difficile du commerce électronique, les propriétaires de centres commerciaux voient de plus en plus le résidentiel à la fois comme une nouvelle source de revenus et comme un moyen de dynamiser les magasins en mettant les consommateurs potentiels à proximité. Et pour les centres commerciaux et centres commerciaux de banlieue en déclin ou déjà fermés, les démolir et les remplacer par des immeubles d'appartements et des maisons en rangée est un moyen de capitaliser sur des emplacements souvent souhaitables dans les banlieues intérieures ou le long des principaux couloirs de transport.

Bien qu'il soit souvent difficile de transformer ce qui était autrefois une mer d'asphalte et de béton et d'énormes centres commerciaux sans fenêtres en agréables quartiers à usage mixte, les architectes et les théoriciens de l'urbanisme les décrivent comme une opportunité d'apporter un urbanisme piétonnier dans les banlieues, ainsi que d'atténuer les pénuries de logements.

"Il s'agit d'une évolution du concept" vivre, travailler, jouer "ou centre-ville", déclare Caitlin Sugrue Walter, vice-présidente de la recherche pour le Conseil national du logement multifamilial. "C'est une situation gagnant-gagnant - plus d'unités sont construites, ce qui améliorera l'abordabilité. Et ces résidents fourniront un pouvoir d'achat aux entreprises locales."

Pourquoi le commerce de détail à résidentiel augmente

Les conversions de commerce de détail en résidentiel ne sont pas nouvelles. Kimco s'est intéressé à eux pour la première fois il y a environ huit à dix ans, à peu près au moment où la débandade des magasins à grande surface a commencé. "Nous avons commencé à voir que cela allait être l'occasion d'ajouter quelque chose de nouveau à nos propriétés", explique Glazer. Le résidentiel multifamilial semblait être un complément aux magasins des centres de Kimco, mettant les clients sur la propriété qui achèteraient des produits d'épicerie et fréquenteraient les magasins de nettoyage à sec et les salons de manucure. L'activité supplémentaire 24 heures sur 24 "a vraiment donné à l'équipe de location de belles opportunités d'améliorer la qualité des détaillants sur certaines de ces propriétés", ajoute-t-il.

La tendance s'est accélérée pendant la pandémie, lorsque les restrictions ont exacerbé les malheurs de nombreux détaillants et poussé les propriétaires de centres à envisager d'autres utilisations. StoneCreek Partners, société de conseil en immobilier basée à Las Vegas, prévoit que le réaménagement et la réutilisation des centres commerciaux seront la classe d'actifs la plus active en 2023. StoneCreek identifie plus de 150 centres commerciaux en Amérique du Nord qui ont été réaménagés ces dernières années ou qui sont en cours. Certains sont convertis à des usages récréatifs, des centres de données ou la réalisation de commerce électronique.

Mais les conversions du commerce de détail au résidentiel semblent montrer la voie. "La réaffectation d'un centre commercial pour inclure un remplissage résidentiel ou un réaménagement complet et un réaménagement occupe de nombreux développeurs", explique le dirigeant de StoneCreek, Donald Bredberg. "Ainsi, de nombreux centres commerciaux sont bien situés au sein de leurs communautés, généralement dans de bons cadres pour le développement multifamilial."

À une époque où de nombreux détaillants physiques sont en difficulté, le résidentiel attire les investisseurs immobiliers comme une source potentielle de nouveaux revenus, selon Mandi Wedin, fondateur et PDG de Feroce Real Estate Advisors, basé à Washington, DC. Comme parce que les loyers des appartements ont tendance à augmenter plus rapidement en réponse aux conditions du marché. En revanche, « dans le commerce de détail à grande surface, votre loyer est fixé pour une longue durée », note-t-elle. "Vous pouvez attraper l'augmentation des loyers sur une base annuelle."

En réaffectant des sites gris plutôt que des sites vierges, les conversions améliorent également la durabilité, explique l'architecte Daniel Gehman de Danielian Associates, basé à Irvine, en Californie, qui a travaillé sur de nombreux projets de commerce de détail à résidentiel. Les eaux pluviales qui collectaient autrefois les résidus des voitures dans les parkings asphaltés, par exemple, peuvent plutôt être détournées et traitées dans de nouveaux projets résidentiels. "C'est juste mieux pour l'environnement", dit-il. "Cela correspond à toute l'idée de développer des lieux déjà développés et de densifier, au lieu de simplement s'étendre partout."

Surmonter des obstacles difficiles

Malgré leurs avantages potentiels, les conversions résidentielles en commerce de détail peuvent se heurter à des obstacles de taille. Les centres commerciaux ont souvent plusieurs propriétaires fonciers et des enchevêtrements de baux et de contrats qui peuvent nécessiter des négociations avec les locataires restants. "Un magasin phare peut posséder son bâtiment et le terrain en dessous", explique June Williamson, professeur d'architecture à la City University de New York et co-auteur du livre 2021 Case Studies in Retrofitting Suburbia. En conséquence, il peut devenir "une sorte d'île dans une mer de terres appartenant à une autre entité".

Le développeur texan Centurion American a dû relever ces défis et d'autres lorsqu'il a entrepris de refaire Collin Creek Mall à Plano, au Texas, près de Dallas. Lorsque le centre commercial a ouvert ses portes au début des années 1980 en grande pompe, il a attiré des acheteurs d'aussi loin que l'Oklahoma. Mais deux décennies plus tard, il était en déclin lorsque Centurion American a acheté le bâtiment principal du centre commercial et l'un de ses grands magasins, selon le vice-président de Centurion American, Rob Romo. L'entreprise a ensuite dû conclure des accords séparés pour acheter plusieurs autres magasins et a élaboré un arrangement compliqué avec le dernier grand détaillant restant, qui, en vertu de son accord d'exploitation, devait approuver tout plan de réaménagement. Centurion American a accepté de fournir un autre site et de payer la construction d'un nouveau magasin avant que la faillite du détaillant ne l'amène à vendre le terrain.

Obtenir le contrôle complet d'un site de centre commercial est le plus grand défi, explique Romo. "Peu importe si vous en avez deux ou trois, ou tous sauf un, cette dernière partie a effectivement un contrôle égal sur le site."

"S'il existe un jeu immobilier plus compliqué qu'un centre commercial régional, je ne sais pas ce que c'est", déclare Peter Braster, directeur des projets spéciaux de la ville de Plano.

Le promoteur a également dû faire face au problème de savoir quoi faire au sujet du système vieillissant de ponceaux d'eaux pluviales qui traversaient le site. Au départ, la ville voulait le remplacer, ce qui aurait pu retarder le réaménagement du centre commercial de plusieurs années, jusqu'à ce que les ingénieurs de Centurion American trouvent un moyen pour Plano de renforcer les ponceaux existants à la place, se souvient Romo.

Ce n'est que lorsque ces problèmes ont été résolus que Centurion American a pu poursuivre son plan de conversion du centre commercial en une communauté à usage mixte, dans laquelle il a conservé le centre commercial principal et 325 000 pieds carrés (30 193 mètres carrés) de commerces de détail mais a démoli les grandes boîtes, pour faire place à terme à 2 300 unités de logements multifamiliaux, 500 résidences unifamiliales et 1,5 million de pieds de bureaux. Les 400 premiers appartements devraient être achevés fin 2024. À terme, le nouveau quartier de vie-travail-jeu de Plano accueillera 6 000 résidents, offrant de nombreux consommateurs à proximité de son commerce de détail.

La réinvention par Gensler du centre commercial MainPlace à Santa Ana, en Californie, comprend la densification du périmètre avec des divertissements, des bureaux et des logements multifamiliaux qui devraient accroître chaque jour le trafic piétonnier vers la partie commerciale.

Repenser le centre commercial pour créer des communautés à usage mixte

En Californie, où les centres commerciaux ont proliféré dans les banlieues centrées sur la voiture, beaucoup subissent actuellement des transformations majeures.

Pour certains, le remplissage résidentiel n'est que la dernière étape de l'évolution. À Huntington Beach, par exemple, un centre commercial intérieur vieillissant des années 1960 a d'abord été transformé en Bella Terra, un centre-ville en plein air avec une architecture d'inspiration toscane et des locataires tels que l'épicier haut de gamme Whole Foods. Maintenant, les propriétaires DJM Capital Partners et PGIM, la branche immobilière de Prudential Financial, prévoient de démolir un bâtiment qui abritait autrefois Burlington Coat Factory pour faire place à un complexe en forme de U comprenant une partie résidentielle de cinq étages et 300 unités au sommet de 43 000 pieds carrés (3 995 mètres carrés) de nouveaux commerces de détail au rez-de-chaussée.

"Nous avons examiné de nombreuses options différentes pour Burlington au fil des ans, mais étant donné que les détaillants à grande surface réduisent leurs effectifs aujourd'hui, le remplacement de cette énorme boîte de vente au détail par des logements indispensables est la meilleure solution pour Bella Terra et la communauté", explique Rob Grant, vice-président senior pour les investissements chez DJM.

Certaines des conversions impliquent de repenser le concept même des centres commerciaux, à une époque où les jeunes membres de la génération Y et de la génération Z semblent de moins en moins enclins à conduire.

"Pour maintenir un centre commercial dans la prochaine génération, il doit être intégré dans un mélange d'utilisations activées et accessibles à pied, y compris résidentielles", explique Barry Hand, directeur principal et de studio au bureau de Dallas de la société de design mondiale Gensler. "Les centres commerciaux existants sont en quelque sorte orientés vers l'intérieur et entourés d'un parking en surface. Nous travaillons actuellement sur une conversion importante du centre commercial MainPlace à Santa Ana, en Californie, où la conception ouvre le centre commercial dans des zones stratégiques et brouille quelque peu la ligne entre l'intérieur et l'extérieur d'un côté du centre commercial à l'autre. "

La réinvention de MainPlace par Gensler comprend la densification du périmètre avec des divertissements, des espaces de bureau et des logements multifamiliaux que Hand envisage d'augmenter chaque jour le trafic piétonnier vers la partie commerciale.

Laguna Hills Mall, un centre commercial vintage des années 1970 situé près de l'autoroute I-5 dans le comté d'Orange, en Californie, subit une refonte radicale qui consiste à démolir complètement l'immense centre commercial au cœur et à le remplacer par cinq immeubles résidentiels multifamiliaux.

Non loin de là, Laguna Hills Mall, un centre commercial des années 1970 situé près de l'autoroute I-5, subit une refonte radicale qui consiste à démolir complètement l'immense centre commercial au cœur et à le remplacer par cinq immeubles résidentiels multifamiliaux avec 1 500 unités, un hôtel et des espaces verts. Le site de 68 acres (27,5 ha) comprend également encore 250 000 pieds carrés (23 226 m²) de commerces de détail, y compris des installations de remise en forme et une salle de cinéma, et 500 000 pieds carrés (46 452 mètres carrés) de bureaux le long de l'autoroute. Rebaptisé Village at Laguna Hills, l'ancien centre commercial deviendra une communauté dense de style urbain avec un "environnement véritablement piétonnier" et un mélange de détaillants répondant aux besoins des résidents, selon Scott McPherson, associé directeur chez Merlone Geier Partners, la société d'investissement immobilier qui entreprend la refonte.

En plus des centres commerciaux, des centres commerciaux à un niveau sont également grattés afin que le terrain puisse être réaffecté au logement. À San Jose, les promoteurs Maracor et Pacific West Communities ont déposé des plans pour démolir Maplewood Plaza, un centre commercial de 23 800 pieds carrés (2 211 m²), et le remplacer par un immeuble d'appartements de six étages et 260 unités qui comprendra également des commerces de détail au rez-de-chaussée. "Des sites comme Maplewood Plaza se trouvent sur des corridors de transit qui ont été modifiés en hauteur et en densité au fil des ans", explique le directeur de Maracor, Brad Dickason.

Vivre au centre commercial

Avalon Alderwood Place à Lynwood, Washington, comprend des indices architecturaux subtils, tels que le porte-à-faux qui accentue le hall, et une terrasse d'agrément avec vue sur les montagnes Cascade.

Dans son travail sur le réaménagement du centre commercial, le cabinet d'architecture GGLO, basé à Seattle, s'est concentré sur la manière d'insérer le résidentiel dans l'environnement du centre commercial et d'atteindre un équilibre harmonieux. Un exemple frappant du travail de GGLO est Avalon Alderwood Place, un développement multifamilial à usage mixte de 328 unités situé sur l'ancien site d'un grand magasin Sears au Alderwood Mall à Lynnwood, Washington, qu'il a conçu pour le compte des partenaires de développement AvalonBay Communities et Brookfield Properties.

Contrairement aux centres commerciaux en déclin que les promoteurs peuvent modifier radicalement, Alderwood "est considéré comme un centre commercial assez réussi", explique l'architecte et directeur de GGLO, James Bradley. "La majeure partie de notre travail portait sur la manière de créer ce type d'expérience résidentielle et les choses que les résidents veulent avoir ce sentiment d'appartenance, ce sentiment d'un lieu et d'un quartier résidentiels, dans le tissu existant d'un centre commercial pleinement fonctionnel ?"

Pour y parvenir, GGLO a proposé un design biophilique, ou inspiré de la nature, qui mettait l'accent sur l'environnement du nord-ouest du Pacifique - la connexion avec les montagnes, par exemple - et utilisait des matériaux tels que le bois et la pierre, et des couleurs qui se produisent dans la nature. "Nous avons essayé d'apporter ces sortes de matériaux et de couleurs naturels comme une sorte de réponse au centre commercial lui-même", dit Bradley, ajoutant que "c'est censé être contrasté et complémentaire en même temps. Nous essayons de mélanger les deux."

Le bâtiment, qui a ouvert ses portes en 2022, comprend des indices architecturaux subtils, tels que le porte-à-faux qui accentue le hall, et une terrasse d'agrément avec vue sur les montagnes Cascade, "comme une sorte de lien visuel supplémentaire avec notre région".

Ci-dessus et ci-dessous : GGLO a conçu des logements intercalaires pour Shoreline Place, un centre commercial à 20 km au nord du centre-ville de Seattle, pour le compte du promoteur Merlone Geier, qui a acheté une partie du site.

GGLO a également conçu des logements intercalaires pour Shoreline Place, un centre commercial à 20 km au nord du centre-ville de Seattle, pour le compte du promoteur Merlone Geier, qui a acheté une partie du site. En plus d'environ 1 000 nouveaux logements, le plan implique la démolition d'un autre ancien bâtiment massif de Sears et la création de l'équivalent d'un centre-ville accessible à pied, avec des espaces ouverts interconnectés qui fonctionneront comme des "salons publics", selon une description sur le site Web de GGLO. Il comprendra également un réseau de voies réservées aux véhicules et aux piétons, ainsi qu'une rue du festival conçue pour abriter le marché fermier local. La conversion du centre commercial en une communauté à usage mixte pourrait prendre 10 à 20 ans, selon le site Web de la ville de Shoreline. Comme pour Alderwood, le défi consiste à créer une identité à laquelle les résidents peuvent s'identifier - "comment allez-vous créer un 'là' là-bas", explique Jeff Foster, architecte et directeur de GGLO.

Geoff Glazer de Kimco, en revanche, voit l'objectif de la création d'espaces dans le réaménagement du commerce de détail au résidentiel en termes économiques plus nets. "Nous voulons que les gens restent plus longtemps sur nos propriétés", explique-t-il. "Plus nous pouvons garder les gens sur nos propriétés, mieux nos détaillants s'en sortiront."

Plus d'ULI :Comment faire fonctionner les conversions de bureau à résidentiel