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Nov 29, 2023

Plan général Ukiah : vaut-il le papier sur lequel il est écrit ?

En 2019, le conseil municipal d'Ukiah a lancé la mise à jour du plan général (GP) 2040, une

En 2019, le conseil municipal d'Ukiah a lancé la mise à jour du plan général (GP) 2040, un cadre à long terme pour la croissance et le développement futurs, avec une large participation citoyenne, exprimant la vision de la communauté pour son avenir, aboutissant à un document de 450 pages publié dans décembre 2022.

Le GP et le code de zonage désignent la façon dont le terrain peut être développé : le GP a une perspective à long terme, identifiant les types de développement qui seront autorisés et le code de zonage réglemente le développement par le biais de normes spécifiques telles que la taille du terrain, les retraits de construction et les utilisations autorisées. Les développements futurs doivent répondre aux exigences du GP et du code de zonage.

Redwood Credit Union a récemment acheté la propriété de 20 852 pieds carrés située à l'angle sud-est des rues Perkins et Main. Après avoir reçu l'approbation du comité d'examen de la conception, leur proposition de permis de développement de site majeur pour la construction d'une installation de Redwood Credit Union a été soumise à la commission de planification d'Ukiah le 10 mai.

Le directeur du développement communautaire Craig Schlatter et la responsable de la planification Michelle Irace ont fait la présentation demandant l'approbation du projet tandis que bon nombre de ceux qui étaient présents pour les commentaires du public ont exprimé une forte opposition. Le vote des commissaires a été partagé avec la décision de reporter à leur prochaine réunion à l'hôtel de ville le 14 juin à 18 heures.

La proposition de projet comprend : la démolition des deux bâtiments existants ; la construction d'une installation de Redwood Credit Union de 4 331 pieds carrés et d'un étage avec un guichet automatique au volant ; la construction de deux nouveaux tabliers d'allée, le principal de South Main et le secondaire d'East Perkins ; Le trottoir de la rue Perkins a été élargi à 11 pieds; 19 places de stationnement, un support à vélos et deux bornes de recharge pour VÉ; et environ 6 003 pieds carrés (29 pour cent) d'aménagement paysager.

Les objectifs et les politiques d'utilisation des terres du centre-ville de GP comprennent : le développement résidentiel à haute densité; développement à usage mixte comprenant des logements, des commerces de détail, des bureaux, des espaces ouverts ; des zones animées et piétonnières plutôt que des commerces de détail non adaptés aux piétons ; limiter le nombre de voies d'accès; réutilisation adaptative de structures autrement obsolètes ; et la préservation des structures résidentielles et commerciales de valeur historique.

Les exigences du Code de zonage du centre-ville (DZC) comprennent : le développement d'un environnement urbain sain, sûr, diversifié, compact et propice à la marche ; des passerelles (corridor de la rue Perkins) qui reflètent l'esprit d'appartenance d'Ukiah ; immeubles de devanture à usage mixte ; et préserver et mettre en valeur le centre-ville historique.

Ce qui suit est tiré d'une récente entrevue avec Dennis Crean, citoyen concerné; Pinky Kushner, militante citoyenne ; Alan Nicholson, architecte et ancien membre du Design Review Board de la ville pendant plus de 15 ans; et Linda Sanders, ancienne commissaire à l'urbanisme pendant 12 ans qui a pris sa retraite en 2020.

"J'ai eu beaucoup de temps pour y réfléchir", déclare Crean "et ce que RCU veut construire n'est pas le bon développement pour ce site particulier. Le plan proposé entre en conflit avec la vision, les objectifs et les politiques du GP et la conception ne correspond pas conformes à plusieurs éléments fondamentaux de la DZC.

"Selon le GP, un aspect principal du centre-ville est l'utilisation mixte, à haute densité, mais RCU prévoit de construire une utilisation de 10 % de l'espace par rapport à ce qui pourrait être théoriquement autorisé ; c'est un très petit bâtiment avec la majeure partie de la zone désignée pour stationnement et allées — faible densité sur une grande parcelle zonée et destinée à être à haute densité.

"Bien que les nouveaux bâtiments du centre-ville soient tenus par le DZC d'avoir deux ou trois étages, RCU a proposé un bâtiment à un étage, un développement à usage unique lorsque le GP encourage une utilisation mixte.

"Quand vous pensez au cœur du centre-ville - et dans ce cas au cœur historique où AT Perkins a construit une étable d'alimentation en 1857 - vous ne pensez pas à un petit bâtiment entouré d'un grand parking ; cela s'appelle un centre commercial linéaire, le meilleur emplacement pour ce type d'utilisation. En voyant une photo du bâtiment proposé par RCU, vous pouvez l'imaginer dans n'importe quelle banlieue, n'importe quelle ville ; ce projet n'améliore pas le caractère d'Ukiah, ne rentre pas à cet endroit. »

Kushner dit que lorsque les citoyens ont participé à la création du GP, "ils envisageaient un centre-ville dynamique avec plus de magasins et plus de vie au centre-ville, en tant que noyau de la communauté.

"En approuvant le projet RCU, il apparaît que la ville est prête à rejeter ses propres codes actuels et les idéaux de la vision du GP et de la DZC.

"Bien que les objectifs du GP appellent à des logements compressés dans les limites de la ville, avec l'approbation du plan RCU, c'est maintenant gratuit pour tous là où tout va. Jetons les codes de zonage; ce n'est pas important pour le personnel de la ville; ce qui compte pour eux apparaît être de l'argent sur la table.

"Leur interprétation est flexible, impermanente, à changer en fonction du moment. En tant que membre du groupe qui a travaillé si dur pour développer le GP et le code de zonage, ça fait mal de tout voir jeté, irrespectueux envers tout ce que nous mettons en loi."

Nicholson a été impliqué dans la contribution de la communauté au plan de la région de la vallée d'Ukiah, au plan général du comté de Mendocino, au GP et au code de zonage.

"Ce projet m'intéresse car il se situe en plein milieu d'un nouveau quartier du centre-ville - l'aménagement du palais de justice de 450 000 000 $ près des voies ferrées qui changera considérablement la forme d'Ukiah pour l'avenir.

"La proposition de RCU ignore le plan de la région de la vallée d'Ukiah, le GP et en particulier le DZC qui exige un minimum de deux étages, jusqu'à un minimum de trois étages et jusqu'à un bâtiment de 50 000 pieds carrés sur ce terrain d'angle.

"Bien que l'installation aura un impact significatif sur la circulation, la ville a décidé de ne pas faire de rapport de circulation. Il y a deux entrées et sorties avec une servitude vers le parking du voisin adjacent, ce qui crée trois entrées et sorties distinctes. Le guichet automatique au volant sera sortie sur Perkins Street créant des embouteillages excessifs au coin, à moins de 200 pieds.

"Bien que la grande aire de stationnement proposée soit pratique pour la banque, ce serait une exception majeure à la DZC. Le stationnement, un élément important, nécessite de ne pas dépasser le stationnement maximum autorisé. Il y a déjà suffisamment de places de stationnement dans la rue et sur le terrain juste au nord.

"Le projet ne respecte pas les codes qui stipulent avec insistance que l'avenir d'Ukiah devrait être de minimiser le trafic automobile et de maximiser le transit des piétons et des vélos.

Sanders dit: "Ce à quoi je m'oppose, c'est que le service de planification n'a pas respecté la création du GP - à la suite du plan de la région de la vallée d'Ukiah - que la communauté a travaillé si dur pour développer.

"RCU a soumis quatre plans différents au comité d'examen de la conception ; pourquoi devraient-ils faire cela si le personnel du service d'urbanisme les avait guidés ? Ils ont dû utiliser beaucoup de ressources parce que le GP n'a pas été respecté.

"Ces documents sont créés pour montrer aux développeurs ce que la communauté aimerait voir pour les projets futurs, pour les aider à comprendre quelles sont les exigences, avant qu'ils ne commencent, afin qu'ils n'aient pas à faire tourner leurs roues comme ce qui s'est passé avec le RCU.

"Il y a tellement d'intérêt à ce que chaque propriété vide soit entièrement développée ; cela est devenu plus important que la conception.

"Malheureusement, le projet est très centré sur la voiture et l'objectif des habitants d'Ukiah et des environs est de développer un centre-ville très accueillant pour les piétons et les cyclistes, où tout le monde peut se déplacer dans un centre-ville animé sans être traumatisé par la circulation.

"Je suis très préoccupé par cette intersection. Des gens y ont déjà été blessés.

« Le plan de la RCU propose trois entrées charretières, conçues pour que les gens qui habitent ailleurs puissent entrer et sortir rapidement, mais pas pour les gens qui habitent ici, qui traversent la rue pour se rendre à la bibliothèque ou se rendent au nouveau palais de justice. Le projet n'est pas en conformité pour le trafic.

"Les commissaires à la planification n'allaient pas l'approuver, mais tout le processus a échoué lors de la dernière réunion ; c'était embarrassant. Il a déraillé et la prochaine réunion de planification ne sera qu'un remaniement, ce que je ne pense pas être approprié.

"Même si la conception n'est pas conforme, je peux vivre avec cela. Mes principales préoccupations sont qu'il n'y ait pas de guichet automatique au volant mais un walk-in, réduisant le stationnement et prenant des mesures pour prévenir de futures calamités à cette intersection.

Nicholson ajoute : "Le personnel de la ville recommande trois exceptions majeures pour ce projet : le stationnement ; la hauteur et la taille du bâtiment et les retraits par rapport aux propriétés adjacentes. Toutes sont des exceptions excessives ; le projet ne correspond pas à l'utilisation de la propriété.

"Ce coin et le reste de Perkins sont la porte d'entrée du centre-ville historique d'Ukiah, dans tous les codes considérés comme un couloir de passerelle. Le personnel de la ville a créé des exceptions de la même manière au projet Chipotle, le dernier grand bâtiment approuvé pour Ukiah et, en utilisant le Chipotle exceptions comme précédent pour ce projet, pourrait signifier que tous les projets futurs pourront utiliser ces deux projets pour leur norme de conformité aux codes et aux plans directeurs.Avec cela, il est évident que le corridor Perkins se transformera en un centre commercial linéaire de banlieue avec un grand parking et des passages au volant sans tenir compte de ce que les citoyens ont travaillé à créer au cours des 25 dernières années - un centre-ville qui ressemble à un centre-ville.

Crean conclut : « Le personnel de la ville a manipulé le processus pour faire passer quelque chose qui, selon eux, devrait y appartenir ; des choses se passent dans les coulisses qui ne vont pas, qui ne reflètent pas et ne respectent pas ce que les gens veulent ; les citoyens ne sont pas soutenus par personnel professionnel.

"Lors de la dernière réunion de la Commission de planification, les commissaires étaient prêts à refuser la proposition ; puis le processus s'est détraqué ; le système ne fonctionne pas correctement."

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